ニュースレター Vol.2 : モーガンの気になるお金の話 シリーズ

モーガンの気になるお金の話 ~FHSSスキーム~

ご好評をいただいている「モーガンのちょっと気になるお金の話」。今回は、これからマイホームを初めて購入しよう、したいなとお考えの方、ご家族にそういう方がいらっしゃるという方には是非知っていただきたい、そして、コミュニティの誰もが知っていて損はない、マイホーム購入の際のお得な情報を、お馴染みのモーガンが分かりやすく解説してくれます。

こんにちは、モーガンです。今回は、マイホームの購入資金のちょっと気になるお話です。

マイホーム購入をお考えの方は、当然ご存知であろう First Home Super Saver (FHSS) Scheme ファーストホーム・スーパー・セーバー・スキーム「新規住宅購入者資金積み立て支援」。今回、お話する同スキームは、住宅購入の困難さを軽減するため、2017/18年の連邦政府予算から導入され、初めて住宅を購入する人がスーパーアニュエーション(退職年金基金。以後スーパー)の税制優遇措置を利用して住宅購入資金を貯蓄するのを助けることを目的としています。

ファーストホーム・スーパー・セーバー・スキーム「新規住宅購入者資金積み立て支援」

FHSSスキームの仕組み

そのFHSSスキーム、いったい、どのような仕組みなのでしょうか。
同スキームを利用する人は、既存のスーパー拠出ルールとその上限に基づき、さらに自主的なスーパー拠出金（税引き前拠出金、あるいは税引き後拠出金）を追加することができ、その追加分に生じた収益を併せて、初めての住宅購入資金として引き出すことが可能となります。各会計年度につき最高1万5千ドル分まで積み立てができ、合計3万ドルまで拠出金を追加できます。

FHSSスキーム適用資格

気になるその適用資格ですが、この制度の対象となるのは18歳以上で、今までに住宅を所有したことがない人、あるいは所有したことはあっても現在財政難であると税務長官が認められた人となっています。

また、FHSSスキームから住宅用資金を引き出した後、12カ月以内に住宅を購入または住宅を建築し始めなければならないというルールもあり、住宅購入後は速やかにその住宅に居住することも求められます。

FHSSスキームのメリット

FHSSスキームの大きなメリットとしては、法的に認められたカップルがこのスキームを一緒に利用する資格を得られることが挙げられます。つまり、各自が許可されたスーパー拠出金を利用し、資金を引き出し、一つの住宅購入金としてまとめて利用できるのです。

通常、スーパーから得られる投資収益は、普通の銀行口座の利息よりも高くなるため、更なる収益を得ることができる可能性があります。

さらには、税引前の収入を、サラリー・サクリファイスを利用してスーパー拠出金として追加することもできます。しかも、この方法で貯蓄された資金には15％の税金しかかかりません（このスキームを利用した他のほとんどの方法より低税率になります）。

有難いことに、このスキームから引き出した資金は、ファミリータックスベネフィットやチャイルドケアベネフィットといった社会保障の受給資格に影響を与えませんし、税務署によって所得に計上されたり、HECS/HELP債務の返済に計上されたりということもありません。

メリットがあれば、当然、知っておかなければいけない、場合によってはデメリットになり得る留意点もあります。以下のようなことは、きちんと理解してからスキームを利用するかを判断したほうが良いでしょう。

FHSSスキームのデメリット

• 引き出しが許可された拠出金の投資収益は、実際の投資の収益額に基づくものではなく、ATOの判断（少なくても３％）に即します。

• サラリー・サクリファイスを利用、あるいは税控除の対象となる税引前拠出金として貯蓄された資金には15％の税金が課せられます。

• 貯蓄された住宅購入資金の引き出し時には、その時点での所得税から30％の税控除が適用されます。（例：個人の税率が３７％の場合、引き出し分は７％で課税されます）。

• 同スキームでは、1会計年度につき最高1万5千ドル分まで積み立てられ、合計で3万ドルまで拠出金を追加することができますが、これでは住宅購入の準備資金には十分ではないケースが考えられます。

• 住宅購入を契約する前、及び、同スキームの引き出し申請を行う前に、必ず税務署からの判断を仰がなければなりません。

• 住宅購入の目的で同スキームの引き出しを申請した日から、最長24カ月以内に住宅購入を契約するか、住宅建築の契約を行わなければなりません。

• 同スキームから資金を引き出したにも関わらず住宅を購入しなかった場合は、スーパーに再入金するか、20％のFHSS税を支払わなければなりません。

なお、同スキームから引き出された資金は、所得税、事業活動明細書、センターリンク、児童支援局など、連邦政府への未払い債務がある場合は、その支払いに充てられ、さらに、学資ローンの強制返済を含む所得税債務がある場合も、引き出された資金の一部は債務の返済に充てられることは、重要なこととして理解しておかなければなりません。

同スキームを利用して、新規住宅購入資金の貯蓄をスピードアップさせたい方は、有資格のファイナンシャルアドバイザーに相談されることをお勧めします。

それでは、また、次回のお金の話でお会いしましょう。

Morgan’s Money Musings – FHSS Scheme

First Home Super Saver (FHSS) Scheme

Introduced by the Australian Government in the Federal Budget 2017–18 to reduce pressure on housing affordability. The FHSS scheme aims to help first home buyer to save for their first home by taking advantage of the concessional tax arrangements in the super system.

How does this work?

The FHSS scheme allows you to make voluntary superannuation contributions (concessional which are tax deductible, or non-concessional which are not tax deductible) under the existing contribution rules and caps. You can subsequently withdraw these contributions, with the associated earnings, to assist with the purchase of your first home.

You can apply to have a maximum of $15,000 of your voluntary contributions from any one financial year included in your eligible contributions to be released under the FHSS scheme, up to a total of $30,000 contributions across all years.

Eligibility for the FHSS scheme

To be eligible under this scheme, you must be at least 18 years old and have not owned a home before or, if you have, the Commissioner of Taxation needs to have determined that you have suffered financial hardship and are eligible for the FHSS scheme.

In addition, you must intend to live in the property as soon as practicable after buying it. That is, after your savings have been withdrawn, you will only have up to 12 months to purchase, or start building, a home.

Advantages of the FHSS scheme

• Couples are eligible to participate together in the scheme, meaning you can each take advantage of the allowed super contributions and then withdraw your respective savings and combine them into the one home deposit.

• You may be able to earn a higher return on the money saved as earnings generally achieved from a super fund are usually higher than what you may get from a regular savings account.

• You can use before-tax income to salary sacrifice the contributions into your super.

• Money saved in this way will be taxed at only 15% (less than the marginal tax rate of most people who will use the scheme).

• Withdrawals made won’t impact social security entitlements or be used for other income tests used by the ATO. That is, withdrawals will not be included in the calculation of any repayments you need to make for HECS/HELP debts, or in the income tests used to calculate social security entitlements such as family tax and child care benefits.

Disadvantages of the FHSS scheme

• The investment earnings allowed to be withdrawn are deemed by the ATO (a minimum of 3%), rather than based on investment returns.

• If FHSS contributions are made using a salary sacrifice arrangement or as tax-deductible super contributions, the contribution is made from before-tax earnings, which means the super fund will levy 15% contributions tax on your super contribution.

• When it is time to withdraw these savings, you’ll be taxed at your marginal tax rate less a 30% offset.

• You are only allowed to save up to $15,000 per year and a maximum total of $30,000. This may not be enough to help fund your home purchase.

• You must apply for and receive an FHSS determination from the ATO before signing a contract for your first home or applying for release of your FHSS amounts.

• You have a maximum of 24 months (initially 12 months after which you must apply for a 12 month extension) from the date you make a valid release request to sign a contract to purchase or contract your home.

• If you release the money and do not buy a home, you must recontribute it into your super account or pay a 20% FHSS tax.

Important Note:

Amounts withdrawn from the FHSS Scheme will be used, however, to pay outstanding debts to the Commonwealth Government such as income tax, activity statement, Centrelink and Child Support Agency debts.

If you have an income tax debt which includes a compulsory repayment of part of your study loan, some of your released FHSS amount will be used to pay this compulsory repayment as it forms part of your income tax debt. To find out how this could help boost your first home savings we recommend you talk to your financial adviser.